Loi Pinel à Nantes et alentours : quelles alternatives en 2025 ?

Comprendre la fin de la loi Pinel à Nantes et ses implications

Un dispositif emblématique qui s’éteint

Pendant près d’une décennie, la loi Pinel a permis à de nombreux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un investissement immobilier locatif dans des zones à forte demande de logements, comme la ville de Nantes et sa métropole. Ce dispositif Pinel, conçu pour répondre à la crise du logement neuf, avait pour ambition de relancer la construction de programmes immobiliers neufs dans les zones tendues comme la zone B1, tout en régulant les loyers et les plafonds de ressources des locataires.

Mais depuis le 1er janvier 2025, cette loi de défiscalisation a officiellement pris fin. Désormais, aucun nouveau projet ne peut être engagé dans le cadre du dispositif Pinel à Nantes, y compris pour les logements neufs construits dans les quartiers stratégiques ou dans les villes de la première couronne nantaise.

Cette évolution modifie en profondeur les conditions d’investissement pour les contribuables qui souhaitaient profiter du Pinel à Nantes, et les pousse à envisager d’autres mécanismes de soutien à l’investissement locatif, notamment dans le cadre de la mobilité professionnelle, du logement social, ou de dispositifs comme le LMNP, le déficit foncier, ou encore Loc’Avantages.

Impact sur le marché immobilier nantais

À Nantes, la fin du Pinel ne remet pas en cause la vitalité du marché immobilier neuf. Bien au contraire : les quartiers urbains continuent d’attirer les familles, les jeunes actifs et les investisseurs soucieux de sécuriser un placement durable, dans une ville où la demande en logements neufs reste élevée. Les prix se maintiennent dans des fourchettes attractives, notamment dans les communes classées B1 comme Sainte-Luce-sur-Loire, Carquefou ou Treillières.

Ces territoires bénéficient encore d’un excellent équilibre entre qualité de vie, services de proximité et potentiel locatif, malgré l’absence du dispositif Pinel. Les projets immobiliers y sont pensés pour répondre à une demande locative réelle, tout en respectant les plafonds de loyers permettant un accès à la résidence principale à des conditions équilibrées.

En parallèle, les professionnels de l’immobilier s’adaptent à cette nouvelle donne. Chez Metay Promoteur Immobilier, nous avons repensé notre offre pour continuer à proposer des biens immobiliers neufs adaptés aux nouveaux usages et à l’évolution du cadre fiscal. Nos logements neufs, avec balcon, terrasse, ou jardin privatif, sont optimisés pour répondre aux besoins des occupants tout en assurant une valorisation sur les prochaines années.

Les meilleures alternatives à la loi Pinel en 2025

LMNP : investir intelligemment dans la location meublée

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est sans doute la première alternative sérieuse au Pinel. Moins contraignant, plus souple, il permet de louer un bien meublé tout en optimisant sa fiscalité grâce au régime réel d’imposition.

En LMNP, vous pouvez :

• Amortir la valeur du bien immobilier (hors terrain) sur plusieurs années ;
• Déduire les charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurances, travaux d’entretien ;
• Réduire significativement, voire annuler l’impôt sur les loyers perçus pendant plusieurs années.
  

Ce statut est idéal pour des logements situés dans des quartiers étudiants, dynamiques ou touristiques comme l’Île de Nantes, Nantes Nord, ou Sainte-Luce-sur-Loire. Les T1, T2 et studios y sont très prisés, offrant des rendements nets souvent supérieurs à 4 %, avec une gestion locative simplifiée grâce à l’ameublement.

⚠️ Depuis 2025, les amortissements sont cependant réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui nécessite une stratégie d’investissement à moyen-long terme.

Déficit foncier : valoriser un bien ancien avec travaux

Autre alternative efficace : le déficit foncier, qui concerne l’immobilier ancien à rénover. Il permet de déduire les dépenses de rénovation de vos revenus fonciers, jusqu’à 10 700 € par an. Et si vous dépassez ce plafond, l’excédent est reportable pendant 10 ans sur vos loyers futurs.

C’est une option idéale dans des villes historiques du Pays de la Loire ou dans des quartiers anciens de Nantes comme Chantenay, Dervallières, ou certaines zones de Carquefou centre.

Les avantages sont nombreux :

• Une réduction immédiate de votre impôt sur le revenu ;
• Une revalorisation patrimoniale après travaux ;
• Un bien mieux loué, plus confortable, répondant aux normes actuelles.

Denormandie : un Pinel dans l’ancien

Le dispositif Denormandie, parfois qualifié de “Pinel dans l’ancien”, offre une réduction d’impôt jusqu’à 21 % pour les investissements dans l’immobilier ancien, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Le logement doit ensuite être loué pendant 6, 9 ou 12 ans, avec plafonds similaires au Pinel.

Applicable dans certaines villes moyennes éligibles, ce dispositif encourage la réhabilitation de centres-villes dégradés. Il s’adresse aux investisseurs souhaitant concilier rentabilité, impact social et revalorisation immobilière, notamment dans les petites villes du Pays de la Loire en transition.

Le dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, dans l’objectif de revitaliser les centres-villes anciens.

SCPI, nue-propriété et immobilier patrimonial

Enfin, pour les investisseurs recherchant une solution clé en main ou patrimoniale, les véhicules comme les SCPI fiscales, la nue-propriété ou encore les SCI familiales permettent :

• Une mutualisation des risques locatifs ;
• Une rentabilité stable ;
• Des avantages successoraux ou fiscaux ciblés.
  

En achetant par exemple la nue-propriété d’un bien neuf à Nantes ou Sainte-Luce, l’investisseur réduit le prix d’achat (jusqu’à -40 %) tout en anticipant une revalorisation sans fiscalité à la revente. En nue-propriété, vous achetez un bien décoté tout en laissant l’usufruit à un bailleur institutionnel (15 à 20 ans), ce qui vous permet de bénéficier d’une revalorisation nette d’impôt à terme, sans charges ni fiscalité pendant la durée de démembrement.

Pourquoi l’immobilier neuf reste attractif après Pinel

Un marché résilient à Nantes et en Pays de la Loire

Même sans le soutien fiscal de la loi Pinel, l’immobilier neuf conserve de nombreux atouts, en particulier dans une région dynamique comme le Pays de la Loire. À Nantes, la tension locative reste élevée, et les besoins en logements sont toujours croissants. Le nombre d’étudiants, de jeunes actifs et de familles en mobilité ne cesse d’augmenter, notamment dans des communes comme Carquefou, Sainte-Luce-sur-Loire ou Thouaré-sur-Loire.

Cette demande constante garantit une occupation rapide des biens, une valorisation continue du patrimoine et une stabilité des revenus locatifs, sans nécessiter de dispositifs d’incitation fiscale.

Le neuf permet également de cibler des quartiers spécifiques, en plein développement urbain, bénéficiant d’aménagements récents, de transports modernisés et d’un cadre de vie recherché. À Nantes, l’Île de Nantes, le pôle Erdre, ou la zone Doulon-Bottière sont emblématiques de cette dynamique de renouvellement urbain.

Les avantages structurels de l’immobilier neuf

Investir dans un bien neuf, c’est faire le choix de la tranquillité et de la durabilité. Même sans dispositif fiscal, les atouts sont nombreux :

• Normes RE2020 : consommation énergétique très basse, confort thermique et acoustique, meilleure qualité de l’air intérieur ;
• Aucune rénovation à prévoir : les logements sont livrés clés en main, avec des garanties décennales, biennale, et de parfait achèvement ;
• Frais de notaire réduits : environ 2 à 3 % dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien ;
• Meilleure attractivité pour les locataires : logements modernes, sécurisés, bien agencés, connectés et proches des services.
  

Ces éléments améliorent la liquidité du bien à la revente et la qualité de vie des occupants, éléments particulièrement recherchés par les investisseurs long terme.

Metay Promoteur Immobilier : une expertise tournée vers l’après-Pinel

Avec plus de 40 ans d’activité dans l’agglomération nantaise, Metay Promoteur Immobilier est parfaitement positionné pour accompagner les nouvelles stratégies d’investissement post-Pinel.

Nos programmes, tous conformes aux normes RE2020, sont situés dans des communes attractives et bien desservies, comme :

• Carquefou : idéal pour les familles et jeunes actifs avec ses zones d’emploi ;
• Sainte-Luce-sur-Loire : commune verte et connectée ;
• Treillières : en pleine expansion, avec des projets urbains ambitieux ;
• Thouaré-sur-Loire : à la fois résidentielle et bien structurée.
  

Nous proposons également des terrains à bâtir viabilisés, libres de constructeur, pour les investisseurs souhaitant bâtir un logement neuf éligible aux régimes LMNP, LLI ou déficit foncier. Ces solutions offrent une personnalisation maximale, tout en respectant les normes les plus strictes.

Notre accompagnement couvre l’ensemble du parcours : étude de rentabilité, aide au montage fiscal, choix du bien, suivi des travaux, mise en location. C’est ce savoir-faire local et complet qui fait de Metay un partenaire de confiance pour investir intelligemment après la fin du Pinel.

Nos solutions concrètes pour investir en 2025 avec Metay Promoteur Immobilier

Des programmes neufs compatibles avec les nouveaux dispositifs

Même si la loi Pinel n’est plus accessible, Metay Promoteur Immobilier continue de concevoir des programmes parfaitement adaptés aux attentes des investisseurs actuels. Tous nos logements neufs respectent les dernières exigences réglementaires, notamment la norme RE2020, ce qui les rend compatibles avec les dispositifs fiscaux et financiers alternatifs.

Voici quelques exemples concrets de solutions que nous proposons :

• Appartements T1 à T3 en cœur de ville : idéaux pour du LMNP, très demandés par les étudiants, jeunes actifs ou seniors, notamment à Sainte-Luce-sur-Loire ou à Nantes-Est ;
• Maisons groupées à Carquefou ou Treillières : parfaites pour des familles, compatibles avec le dispositif Loc’Avantages ou des montages en SCI familiale ;
• Logements intermédiaires intégrés dans nos résidences neuves, pouvant bénéficier d’une TVA réduite à 10 % et d’aides locales en partenariat avec des collectivités.
  

Tous ces biens sont conçus pour allier performance énergétique, attractivité locative et confort de vie et sont proposés avec des frais de notaire réduits, des garanties constructeur, et des services d’aide à la location.

Des terrains à bâtir, pour des projets sur mesure

Vous souhaitez aller plus loin dans la personnalisation de votre projet ? Metay propose également des terrains à bâtir, viabilisés et libres de constructeur, situés dans des communes stratégiques du Pays de la Loire, comme :

• Sainte-Luce-sur-Loire
• Thouaré-sur-Loire
• Treillières
• Carquefou

Ces terrains sont adaptés à des projets de construction neuve destinés à la location, rentrant dans le cadre de dispositifs comme :

• LMNP : en meublé, pour une fiscalité allégée ;
• Déficit foncier : si vous souhaitez rénover ou compléter une opération globale ;
• Location intermédiaire (LLI) : avec encadrement des loyers, mais aides financières et stabilité des locataires.
  

Nous vous accompagnons de l’achat du terrain jusqu’à la mise en location du bien, avec un suivi complet : permis de construire, conseils sur le choix du constructeur, orientation fiscale, conformité technique.

Un accompagnement global à chaque étape

L’une des forces de Metay, c’est notre capacité à vous proposer une solution clé en main, même dans un marché sans dispositif Pinel. Nos services incluent :

• Études personnalisées de rentabilité post-Pinel (comparatif LMNP vs LLI vs SCI) ;
• Simulation de financement et de cash-flow ;
• Accompagnement au montage juridique et fiscal (notaire, expert-comptable, gestionnaire) ;
• Suivi du chantier (dans le cas d’un terrain à bâtir) ou préparation à la mise en location ;
• Mise en relation avec des professionnels de la gestion locative ou du meublé géré.
  

Nous vous aidons à construire une stratégie patrimoniale solide, alignée sur vos objectifs : revenu complémentaire, préparation de la retraite, transmission à vos enfants ou valorisation long terme.

La fin de la loi Pinel en 2024 marque un tournant décisif pour les investisseurs en immobilier neuf. Mais loin de clore le chapitre de la défiscalisation, elle ouvre la voie à de nouvelles stratégies plus souples, plus variées et souvent mieux adaptées à votre profil patrimonial.

À Nantes et dans ses communes environnantes — Carquefou, Sainte-Luce-sur-Loire, Thouaré-sur-Loire, Treillières — les opportunités restent nombreuses. Grâce à un marché dynamique, une forte demande locative, et une qualité de vie reconnue, investir dans le Pays de la Loire en 2025 reste un choix judicieux.

Dispositif LMNP, déficit foncier, Loc’Avantages, LLI, SCPI ou nue-propriété : autant de leviers à activer selon votre projet, vos revenus, votre fiscalité et votre horizon d’investissement.

Chez Metay Promoteur Immobilier, nous mettons à votre disposition notre expertise de plus de 40 ans pour vous proposer des logements neufs ou des terrains à bâtir en parfaite adéquation avec ces nouveaux dispositifs. Grâce à un accompagnement sur mesure, de la recherche du bien jusqu’à la mise en location, vous investissez en toute confiance, dans des quartiers porteurs, avec un partenaire fiable et engagé.

Vous souhaitez passer à l’action ? Contactez-nous pour échanger sur votre projet, découvrir nos programmes 2025, et bâtir ensemble un patrimoine immobilier rentable, durable et sécurisé.

FAQ – Alternatives à la loi Pinel à Nantes en 2025

La loi Pinel est-elle définitivement terminée ?
Oui. Depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible d’investir en Pinel. Seuls les projets actés avant le 31 décembre 2024 peuvent encore bénéficier de la réduction d’impôt jusqu’à la fin de leur engagement.

Quelles sont les alternatives fiscales au Pinel en 2025 ?
Les principales alternatives sont : LMNP (location meublée), déficit foncier (dans l’ancien avec travaux), Denormandie (réhabilitation), Loc’Avantages, logement intermédiaire (LLI/PLS), nue-propriété et SCPI fiscales.

Peut-on encore investir dans le neuf sans avantage fiscal ?
Absolument. Le neuf offre de nombreux bénéfices intrinsèques : frais de notaire réduits, garanties constructeur, qualité énergétique RE2020, attractivité pour les locataires, valorisation patrimoniale sur le long terme.

Quels types de biens sont les plus adaptés en 2025 ?
Les studios ou T2 pour le LMNP, les maisons groupées ou appartements familiaux pour la location intermédiaire, et les logements anciens à rénover pour le déficit foncier ou Denormandie.

Metay Promoteur Immobilier peut-il m’accompagner hors Pinel ?
Oui. Metay propose une gamme de logements et de terrains à bâtir compatibles avec les nouveaux dispositifs. Nous vous accompagnons sur tous les volets : choix du bien, fiscalité, montage juridique, mise en location.

Dans quelles villes ou quartiers investir après Pinel ?
Nantes reste attractive, notamment l’Île de Nantes, Doulon-Bottière ou Nantes Nord. Autour, les communes de Sainte-Luce-sur-Loire, Carquefou, Thouaré-sur-Loire ou Treillières offrent un excellent cadre d’investissement locatif.